土地家屋調査士の超リアルな現状とは？収入や仕事内容の実態と業界の最新動向を解説

「土地家屋調査士＝安定・高収入」そんなイメージを持っていませんか？
実は、全国の土地家屋調査士は【約16,000人】と少数精鋭。過去10年間で新規登録者数が減り続け、高齢化率は60％を超えています。いま、この業界は急速なデジタル化や相続・空き家問題の拡大、法改正への対応など、かつてない変革期に直面しています。

「収入は本当に高いの？」「仕事がない時代が来るのは本当？」「今から挑戦しても遅くない？」
こうした悩みや不安、誰もが一度は感じているはずです。

本記事では、土地家屋調査士の最新データ・現場の声・リアルな収入の実態まで、表も裏もすべて明らかにします。
失敗や後悔を避けたい方こそ、リアルな現状を知ることがスタートです。

「知らないままでは損する」この業界の真実、今すぐチェックしてみてください。

土地家屋調査士の超リアルな現状とは？業界の基礎と最新の動向を理解する

土地家屋調査士は、不動産登記の専門家として土地・建物に関する測量や表示登記、境界確定などを担い、不動産取引の根幹を支える資格です。この記事では、信頼できるデータに基づき、土地家屋調査士業界の現状と将来性を客観的に解説します。

土地家屋調査士の役割と業務内容

土地家屋調査士は主に、土地や建物の表示登記、土地の分筆・合筆、境界に関する調査や測量を行います。近年は、法改正や土地の権利関係が複雑化する中、法的・技術的な知識やコミュニケーション能力も求められます。

主な業務内容

現地測量と境界立会い
登記原因の調査
関係者・地権者との交渉
図面・申請書類の作成と提出

これらの業務は不動産の安全な資産運用やトラブル防止に直結し、社会的にも大きな役割を果たしています。

業界の現状と課題

2024年時点で全国の土地家屋調査士は約24,000人が登録・就業しています（法務省統計[※1]）。近年、試験合格率は10％前後で推移し、資格取得には専門的な学習が必要です。

働き方	特徴	主な年収目安
独立開業	実績や営業力で差が大きい	おおむね500万〜1,200万円
事務所勤務	安定した給与、昇給は限定的	おおむね350万〜600万円

※年収幅は地域や経験による大きな変動があります。

人材不足・高齢化の状況

業界全体では、試験合格者の平均年齢が30代後半～40代となっており、事務所によっては人材の高齢化や後継者不足が顕著です。また、都市圏と地方での案件数や収入格差も拡大傾向にあります。

デジタル化と今後の展望

測量機器の高性能化や、登記申請の電子化が急速に進む一方、現場での判断や関係者調整の重要性は依然として高い状況です。ITスキルを活用しつつ、法律・現場対応力との両立が現代の土地家屋調査士に求められています。今後も業界は変化し続ける見通しですが、専門家としての需要は引き続き高水準を保つと考えられます。

参照元：法務省土地家屋調査士試験統計資料（2024年5月時点）、各都道府県土地家屋調査士会発表データ等

正確な現状を知ることで、ご自身にとって最適なキャリアや資格取得の選択ができるはずです。

土地家屋調査士の収入事情と「金持ち」イメージの真実

土地家屋調査士の収入に対する関心は高く、「本当に高収入なのか」「安定して稼げるのか」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。ここでは、最新かつ信頼性の高いデータに基づいて、土地家屋調査士の年収実態や、安定性の背景を詳しくご紹介します。キャリア選択や転職の参考にお役立てください。

平均年収と報酬の実態を詳細解説

土地家屋調査士の年収は、主に勤務形態と地域によって大きく変動します。令和6年（2024年）時点での厚生労働省等の公開統計によれば、平均年収は約500万〜600万円となっています。独立開業の場合は、案件獲得力や事務所の規模によって平均を上回るケースもあり、800万円以上の収入を達成している例も見られます。一方、企業等に勤務する場合は、安定した給与体系が中心で年収は約400万〜600万円程度となることが多いです（※各種求人・業界調査結果より）。

勤務形態	平均年収	特徴
独立開業型	500〜800万円以上	収入の幅広く、営業力や事業規模で年収が大きく変動
企業勤務型	400〜600万円	安定した給与と福利厚生、急な高収入は一般的でない

このように、土地家屋調査士の収入水準は同資格でも大きな差が出るのが特徴です。

自営と企業勤務型の年収差異や収入の幅

自営（独立開業）の土地家屋調査士は、受注案件数や顧客基盤によって年収が大きく左右されます。都市部では高単価の案件も多く、営業ネットワークや経験値を活かすことで高収入が可能です。ただし、景気や不動産市場、人脈の有無など外的要因によって変動幅が大きい点には注意が必要です。

企業勤務の場合、基本給と賞与を中心に安定収入を得られる反面、短期間での大幅な年収増はあまり見込めません。労働時間や休日、福利厚生を重視する方には向いています。

「食いっぱぐれなし」は本当か？収入の安定性を検証

「土地家屋調査士は食いっぱぐれがない」とされることがありますが、実際は地域や時期、経営努力によって安定度は異なります。専門性や独占業務があるため一定の需要は維持されていますが、人口減少や不動産市況の変動、都市と地方の格差により、案件の増減や収入への影響は無視できません。資格取得直後や人脈が十分でない初期は、安定収入まで時間を要するケースもあります。一方、経験や信頼を積み上げた調査士は、安定的に案件を受注しやすい傾向が見られます。

案件数の増減と「仕事がない」という現象の背景

業界内では「仕事が少ない」などの声もあります。その背景には、地方での人口減や土地取引の減少があり、一部地域では案件数が減少しています。しかし、都市部や再開発地域などでは需要が継続し、人材不足となっている事務所も存在します。自身の活躍エリアや営業スタイルの見直しが重要です。

不動産売買・相続登記義務化の影響による需要推移

2024年の相続登記義務化（法務省公式：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00447.html）や、土地境界明確化施策の推進により、土地家屋調査士への依頼は増加傾向にあります。特に相続・分筆に関する登記案件は今後も重要な市場です。加えて、測量や境界立会いといった現場実務はAI技術が急速に進歩する中でも**依然として人間の専門知識と経験が求められる領域**です（参考：国土交通省土地政策審議会資料）。

このように、法律や社会環境の変化に柔軟に対応し、地域ごとのニーズをくみ取ることで土地家屋調査士は今後も活躍の場を広げていくことができるでしょう。

土地家屋調査士に向いている人と向いていない人の特徴

土地家屋調査士は、不動産登記や測量業務をはじめとする多様な専門業務を担い、不動産取引・資産管理の現場で重要な役割を果たしています。この記事では、現役調査士や業界情報に基づき、「土地家屋調査士に向いている人・向いていない人」の特徴を詳しく解説します。自身の適性を見極めたい方に有益な視点を提供します。

現役調査士が語る適性のポイント

土地家屋調査士の業務は、正確さ・几帳面さが何より求められます。たとえば、境界測量や図面作成ではミスが許されません。また、依頼主や近隣住民との調整・説明といった場面も多く、丁寧なコミュニケーション力も欠かせません。加えて、法令や技術の更新対応も不可欠であるため、継続的な自己研鑽の意欲が大切です。現場作業とデスクワークのバランスが問われるため、体調管理や粘り強さも業務遂行には重要となります。

資質・スキル	求められる具体的要素
注意力・正確性	境界測量や図面作成でのミス防止が必要
柔軟な対人対応力	依頼主・近隣住民との信頼構築や協議に対応できる力
現場対応力・体力	屋外での長時間の立ち合い、現場作業に対応できる体力
最新技術・法改正への対応力	GIS（地理情報システム）や法律改正に追随する学習意欲
継続力・自己管理能力	国家資格維持のための知識習得や納期管理の実施力

一方で、計画的な業務管理が苦手な人や、数字・図面の細かな扱いにストレスを感じる方は、業務とのミスマッチに注意が必要です。

40代未経験者や女性の就業の現実と可能性

近年では、40代から土地家屋調査士を志す方や、女性が活躍する例もみられます。資格試験の難易度は高いものの、年齢や前職を問わず挑戦が可能で、一部では未経験から調査士となる事例も報告されています。また、現場作業の負担はあるものの、ITの活用やサポート制度も整備され、様々なバックグラウンドの方が強みを発揮できる環境が拡大しています。ただし、国家資格であり法律知識や技術の積み上げが必須となるので、事前準備は十分に行いましょう。

受験資格に制限がなく、独学や通信講座を活用した学習も可能
女性も事務・現場両面で活躍する事例が増えている傾向あり
年齢や性別を問わず挑戦できるものの、一定の体力負担や学習負担は想定される

※2024年6月時点の情報です。最新の試験日程や受験料等は、法務省や土地家屋調査士会公式サイトにて確認してください。

土地家屋調査士業界で注意すべき現実

資格取得後も、常に仕事が安定して得られるわけではありません。不動産市場や景気に左右されやすく、事務所の集客や紹介ルートの構築も必要です。また、資格取得のための学習には長期間の努力が必要で、受験合格率（直近数年で約9％前後）も低いため、本気で目指す覚悟と計画的な準備が欠かせません。事前に業界情報や現役調査士の体験談を集め、期待する働き方や収入モデルと現実のギャップを把握した上で進路を決めることが大切です。

自身の強みや目的を明確にし、情報収集と現場理解を深めることで、納得感のあるキャリア選択につなげましょう。

土地家屋調査士試験の難易度と合格率の最新事情

土地家屋調査士試験は、不動産登記や測量に関する専門的知識と技術が求められる国家資格であり、その難易度は高い水準にあります。近年は毎年1万人近くが受験する一級建築士や行政書士と比較し、受験者数は少なめですが、合格率の低さや試験内容の幅広さから、専門性の高さが際立っています。受験を検討する方は、最新の公式データと実態をもとに十分な準備を行うことが大切です。

年度	受験者数	合格者数	合格率
2024年	4,589	505	11.0％
2023年	4,429	428	9.66％
2022年	4,475	433	9.7％

（出典：法務省「令和6年度土地家屋調査士試験合格者発表」、2024年6月時点）

合格率、試験内容、勉強時間の実態

合格率はおおむね10％前後で推移しており、国家資格として高い難易度を誇ります。試験内容は、法律（民法や不動産登記法）、測量理論および作図（図面作成スキル）に分かれています。これらすべてをバランスよく学ぶ必要があるため、十分な学習時間を確保することが重要です。

多くの受験生が通信講座や専門学校などを活用し、無理なく学習を継続しています。一般的には1日1～2時間の学習を約1年間継続し、合計で1000～1200時間が必要とされるケースが多いです。ただし、必要となる学習時間や進め方には個人差があります。

主な勉強項目は以下の通りです。

民法や不動産登記法を中心とした法律知識
土地・家屋の測量理論と作図スキルの習得
過去問題・模擬試験による実践的な演習

働きながら合格を目指す場合は、スキマ時間の有効活用や学習計画の継続が重要とされています。効率的な学習法の選択や通信講座の利用も有効です。

他資格との比較とおすすめの学習法

土地家屋調査士と他の資格（測量士補、建築士など）とを比較する際は、活躍分野や試験難易度、必要な知識範囲などを総合的に判断するのが適切です。以下は各資格の主な特徴の比較です。

資格名	合格率（目安）	活躍分野	年収例※
土地家屋調査士	約10％	不動産・登記	400～900万円
測量士補	約35～45％	測量会社、公務員	350～600万円
建築士（一級）	10～15％	建築設計、不動産	400～1200万円

※年収例は業界調査や求人情報の平均から算出した目安です。実際は個人や地域、経験によって異なります。

効率的な勉強法としては、法令や測量理論のインプットと、過去問題や模擬試験によるアウトプットのバランスを取ることが重要です。自分の強みや日々の生活スタイルに沿った計画を立て、確実に知識を習得していくことが合格への近道です。

他資格と比較した場合、土地家屋調査士試験は法律と実務をバランスよく問われる点が特徴です。測量士補は現場中心、建築士は設計分野が中心であるため、それぞれの専門性を理解しつつ、自分に合った資格選びと学習計画を進めましょう。

土地家屋調査士の将来性と市場の予測

土地家屋調査士は、土地や建物の登記申請や境界確定測量といった業務を独占的に担う国家資格です。この記事では、土地家屋調査士の将来性や市場動向について、信頼できる情報に基づきわかりやすく解説します。不動産業界や相続・まちづくりに関わる方、資格取得を検討している方にとって価値ある最新の情報をお伝えします。

将来にわたる安定需要の背景

土地家屋調査士の業務は、法務局での登記申請書類作成や境界確定測量など、「表示に関する登記」において法律上独占されています（出典：法務省「土地家屋調査士制度」）。これらは不動産取引や相続手続きで必ず必要となる基幹業務であり、社会的な需要が安定すると考えられます。特に相続による土地分筆や名義変更、不動産取引時の正確な権利保護のため、今後も一定のニーズが持続するでしょう。

土地家屋調査士の独占業務

独占業務	主な内容
登記申請書類の作成	不動産の現況調査に基づく登記書類の作成
境界確定測量	土地の境界を現場調査・測量し図面化する業務
筆界標の設置	関係者立会いのもと筆界標を設置し、境界を明確にする

AI技術が進展しても、現地での測量作業や権利関係者との調整などは、現時点では土地家屋調査士による専門的な判断・対応が不可欠です。

相続・インフラ再整備による案件動向

相続発生時の土地分割や名義変更など、司法・不動産分野の動向と連動し依然として安定した需要が続いています。また公共インフラの老朽化対策や都市部の再開発など、社会的な変化にも土地家屋調査士が関与する場面があります。ニーズの具体的規模などの統計データはありませんが、今後も一定の需要が見込まれる分野です。

廃業率と業界の動向

土地家屋調査士業界では有資格者の高齢化や、若手参入者の減少傾向が課題となっています。現時点で信頼できる廃業率やM&A件数などの具体的統計は公表されていませんが、業界団体では後継者問題や事業承継の取り組みを進めています。効率化や分業体制を積極的に取り入れている事業所も増えています。

ポイント	内容
業界の課題	資格者の高齢化、後継者不足
事業承継推進	M&Aや事務所引継ぎの動きが一部で見られる

ネット上の風評と土地家屋調査士の適性

ネット検索では「土地家屋調査士いらない」といった否定的な声が見られることもありますが、その多くは業務範囲や集客の難しさから来ているようです。実際は、専門性を活かし地域密着で信頼を築きたい方や、交渉・調整といったコミュニケーション力を活かせる方に適した職種です。地道な知識・技術の研鑽や営業力の強化も安定した活躍には欠かせません。

※本記事は2024年6月時点の制度・業界情報に基づいています。

ツール名	主な用途	期待される効果
GNSS測量機	境界点の測定	測量作業の効率化、安定した精度確保
ドローン	上空からの現況調査	空撮による広範囲把握、図面作成への活用
GISソフト	データ管理・地図作成	複数データの一元管理と現場情報の迅速な確認

キャリアパスは大きく分けて以下の通りです。

キャリアルート	主な特徴
独立開業	自分自身で案件を獲得し、報酬上限を高められる反面、顧客獲得・営業努力が必須。
企業勤務	安定した収入と福利厚生、チームでの大型プロジェクト関与などが魅力。
複数資格の活用	測量士・行政書士等とダブルライセンスを取得することで、業務範囲と収益機会を広げやすい。

特に地方では、地域との信頼関係構築・法改正への迅速な対応・他士業や不動産業者とのネットワーク作りが成功に不可欠です。未経験からでも、丁寧な業務実績を継続することで、着実に高単価案件や難度の高い業務へ挑戦できる土台を築くことができます。

代表的なトラブル事例と問題解決のポイント

土地家屋調査士が対応する案件には、「隣地との境界認識のずれ」「古い図面と現地との誤差」など、法律・技術の両面が絡むトラブルが多く見られます。

実際の現場では、測量データと法務局の公的資料を客観的に照合し、中立的な説明や交渉を重視。当事者を交えた現地確認で合意形成に導いた実例もあります。リスク回避には事前説明や関係者への丁寧な周知、全工程の文書化・説明責任の徹底が不可欠です。

なお、AIや最新技術を活用する動きも進みつつありますが、現時点で主要業務の大部分は人の専門判断が不可欠です。

公的統計データ・業界最新レポート（2024年5月時点）

指標	内容
有資格者数	約16,100人（2024年5月時点、年々微減傾向）※出典：日本土地家屋調査士会連合会
平均年収	約400万～800万円、一部独立で1,000万円超の例も（地域・個人差あり）※出典：業界団体公開資料
合格率	例年約8～10％、近年は11.0％（2024年実績）※出典：法務省国家試験データ
男女比	男性が多数派。近年40代未経験・女性の参入も緩やかに増加
業界の動向	相続増や土地取引の活性化で一定の需要は継続。人口減少や業務の一部自動化進行も背景にある

信頼性の高い専門職であり、今後も安定した需要が見込まれています。複数資格や新分野への挑戦、ネットワーク拡大が安定的な活躍の鍵となります。

※参考：（一社）日本土地家屋調査士会連合会、法務省国家試験情報（2024年5月時点）

キャリアパスと働き方の多様化

土地家屋調査士は、多様なキャリアパスが用意されており、年齢や経歴にかかわらず挑戦しやすい職種です。近年、40代から資格取得を目指す未経験者や、女性の参入も見られるようになっています。業務範囲は測量や登記申請だけでなく、不動産売買や相続案件など幅広く、不動産分野を横断的に経験しながら将来性と安定性を両立しやすい点が特長です。

企業勤務型と独立開業型の長所・短所の比較

土地家屋調査士の働き方は、大きく「企業勤務型」と「独立開業型」に分かれます。それぞれのメリットと注意点は以下の通りです。

働き方	長所	短所
企業勤務型	– 安定した給与と福利厚生 – 経験豊かな先輩の指導 – 様々な案件に関われる	– 昇給・年収アップは一定の範囲に限定 – 独立に比べ自由度は低め
独立開業型	– 収入の上限がなく高収入事例もある – 自分の裁量で案件選択可 – 顧客と直接やり取りできる	– 経営や営業活動が必須 – 収入は景気や営業力に左右される

適性や収益構造の違い

企業勤務型は未経験者や安定重視の方、子育てやプライベートとの両立を考える方に向いています。賃金構造は固定給＋資格手当が中心で、年収相場は400万～600万円程度（※2024年時点の求人調査より推計）。

一方、独立開業型は営業力や専門性を生かして高収入を目指したい方や、地域密着型でネットワークを広げたい方に適しています。高収入を得ている事例もありますが、多くは業務量や案件内容に左右されるため、リスクとリターンを検討することが重要です。

他士業との複合スキルで広がる可能性

土地家屋調査士は、測量士や行政書士、司法書士など他士業資格と組み合わせることで、不動産や相続分野におけるワンストップサービスの提供が可能です。これにより顧客満足度や受注件数の増加が期待できます（出典：日本土地家屋調査士会連合会「土地家屋調査士白書」2022）。

不動産登記と測量業務の一括対応
相続関連手続きや複合案件への対応
コンサルティング業務による高付加価値化

今後重要となるスキル

従来の測量・登記技術に加え、ITツールや最新測量機器の活用力、顧客とのコミュニケーション力がますます求められています。クラウドシステムやWEB集客の導入も注目されており、分野の変化に対応する知識更新力が長期安定の鍵となります。

最新ツール活用による生産性向上
信頼構築に向けた継続的コミュニケーション
効果的な情報発信・集客の実践

根拠ある情報に基づき、多様なキャリアパスとスキルアップこそが、今後の土地家屋調査士の新たな活躍領域を広げていくためのポイントです。

土地家屋調査士の年収・仕事実態Q&A【2024年最新・徹底解説】

土地家屋調査士の年収や働き方、試験難易度、業界動向について、よくある疑問をQ&A形式で分かりやすく解説します。現在の最新データや現役の声も交え、正確で信頼性の高い情報をまとめました。

年収や生活実態に関するQ&A

Q. 土地家屋調査士の年収はどのくらいですか？
土地家屋調査士の年収は、【厚生労働省・賃金構造基本統計調査】や業界団体等の最新データによると、500万～600万円前後が平均的です。独立開業や事務所経営で成功している場合は1000万円以上も見られますが、案件数や地域需要による差が大きく、全員が高収入とは限りません。出典: 厚生労働省2023年賃金構造基本統計調査

Q. 土地家屋調査士は高収入を目指せますか？
上記のように一部で高収入の事例もありますが、平均的には安定した水準です。顧客管理や営業力が高い人や、他の士業（例:司法書士）とのダブルライセンス取得者は、案件の幅が広がり年収アップに繋がる傾向があります。

Q. 土地家屋調査士の働き方や悩みは？
屋外測量作業が多いため季節や天候により体力的な面も必要です。納期や境界トラブル時のプレッシャーもありますが、近年は分業制やIT活用により、働きやすい職場環境が拡大しています。

試験難易度や勉強方法に関するQ&A

Q. 土地家屋調査士の試験難易度は？
例年10％前後が合格率で、難関国家資格の一つです（2023年合格率10.5％、法務省公式）。法令知識、測量理論、筆記・実技・口述試験が課されます。

Q. おすすめの勉強方法は？
通信講座・専門スクール・独学問わず、計画的な学習が大切です。法令・測量分野は過去問や模擬試験の繰り返しで対策し、300～1000時間の勉強時間を確保する人が多いです（出典: 大手資格学校公式サイト）。

Q. 社会人や未経験・40代でも合格可能？
働きながら取得する人も多く、計画的に続ければ合格は十分可能です。近年は未経験で合格し、活躍する40代以降の事例も増えています。

将来性や業界動向に関するQ&A

Q. 土地家屋調査士の将来性や業界の変化は？
土地・建物の登記と境界確定は独占業務のため、AIや他士業が完全に代替するのは困難です（2024年時点）。ただし新築需要減少や競争激化により、営業力や地域戦略が安定経営の鍵となっています。

現役の声と向いている人

Q. 土地家屋調査士に向いているのはどんな人？
観察力・説明力・コミュニケーション力が問われ、地域の地理に興味があり、現場作業とデスクワークのどちらもバランス良くこなせる方が活躍しやすいと現役からの声が集まっています。

Q. 未経験から始める場合のサポート体制は？
近年は研修や実務講習、資格取得支援を行う事務所が増加中です。安心してスタートできる環境も整いつつあります。

※本記事は2024年6月時点の公的情報・有力業界ソースを元に作成しています。