買ってはいけない中古住宅を見抜く判断基準 法規・耐震・劣化を総点検

「安いけど、後から多額の修繕やローン審査でつまずくのは避けたい」——そんな不安はもっともです。国土交通省のハザードマップや各自治体の液状化想定、耐震基準改正（1981年・2000年）を見ると、築年や立地・構造の差でリスクと総額は大きく変わります。実際、旧耐震の耐震補強は100万～300万円超、基礎補修や配管更新でさらに上振れしがちです。

本記事は、立地・法規・構造の順で「初動除外」する戦略から、築年数別の劣化・補修コスト、違法や既存不適格の見分け方、書類と履歴での裏どりまでを具体手順で整理します。内覧で見るべきポイントもチェックリスト化し、見落としやすい隠れコストを可視化します。

不動産・建築士の現場視点と公的資料を突き合わせ、買う・買わないの合否ラインを数値で示します。「買ってはいけない中古住宅」を初回の資料確認と現地10分で判別するコツまで踏み込み、最後まで読めば、後悔しない判断が自分でできるはずです。

買ってはいけない中古住宅を見抜くための全体戦略と判断基準

失敗と後悔を避けるための優先順位

買ってはいけない中古住宅を避けるコツは、初動で除外条件を明確にし、短期でふるいにかけることです。優先順位は立地、法規、構造の順が基本です。まずは通勤や生活圏の利便性、周辺の治安や空き家の比率、ハザード情報を確認します。次に接道義務、再建築不可、用途地域、建ぺい率や容積率オーバーの有無を整理します。最後に建物の構造や劣化状態を第三者の住宅診断でチェックします。特に築20年を境に修繕リスクが跳ね上がるため、修繕履歴の有無と雨漏り・給排水・基礎のクラックは要注意です。中古物件後悔の典型は「価格の安さだけで決めた」ケースです。一次選別で3項目のどれかがNGなら即除外が安全です。

資産価値が落ちにくい条件の整理

資産価値の下支えは需要の強い立地に尽きますが、細部の定量と定性の両方でブレを抑えることが重要です。駅距離は徒歩分数だけでなく実歩、起伏、夜間の明るさを含めて評価します。加えて学区や商業施設、病院、公園などの生活利便の充実度を見ます。定性的には日当たり、隣地の圧迫感、騒音や振動、近隣の行動特性も無視できません。境界確定の有無、電柱やマンホールの位置、前面道路の交通量も将来の売りやすさに直結します。中古物件掘り出し物に見える案件でも、再建築不可やセットバック必須は出口で失敗しがちです。以下の表で評価軸を整理し、2つ以上が低評価なら見送りを推奨します。

補足として、同エリアの成約事例の単価分布に対して乖離が大きい場合は理由の特定が先です。

中古住宅の築年数ごとの狙い目と注意点

築年数は「劣化箇所」と「補修コスト」の想定で見極めます。築10年はまだ大規模修繕前で割高になりやすく、新築との価格差が小さいなら再検討をおすすめします。築20年は設備交換期で、給湯器・浴室・屋根外壁の補修を見込みます。築25年から築30年は構造の点検と耐震が肝心で、旧耐震の可能性や断熱・配管総替えのコストが上がります。築30年一戸建ては後悔の声が出やすい帯ですが、スケルトンリフォーム済みや修繕履歴が明確なら狙い目です。築40年は基礎・土台・白蟻まで精査し、工事可能性と資産価値の下限を確認しましょう。中古物件買ってよかった体験談は、診断→見積→価格交渉をセットで実行し、費用とリスクを見える化できたケースに集中します。反対に中古物件買って大失敗は、雨漏りや配管トラブルの見落とし、再建築不可、境界未確定、地盤不良の見逃しが定番です。買ってはいけない中古住宅と断じる前に、診断と法務確認で磨き込み、価格調整も含めて総額で判断するのが近道です。

• ポイント

  • 築年数別の劣化部位と費用を事前に積算
  • 旧耐震の有無と耐震補強の現実的な可否
  • 境界・接道・用途地域の法務クリア
  • 雨漏り・配管・断熱は体感と診断の両輪

補足として、中古マンションの階数や管理状況も重要で、買ってはいけない中古マンションと呼ばれるのは管理不全や修繕積立金不足、配管更新計画の無い棟が代表例です。

敷地と立地で避けるべきサインを見逃さない

再建築不可や接道でつまずく前に

新居探しの序盤でつまずく典型は、再建築不可や接道条件の見落としです。建築基準法の接道義務を満たさない物件は建替えや増改築が制限され、将来の資産価値や売却の自由度が大きく下がります。とくに旗竿地は動線が長く、車の出し入れや工事車両の進入に支障が出やすいので注意が必要です。買ってはいけない中古住宅と判断されがちなケースは、法規制と日常の使い勝手の両面で弱点が重なる物件です。購入前に前面道路の幅員、敷地の間口、法42条の道路種別を不動産会社と一緒に現地で確認し、役所で道路台帳や建築指導課の見解も合わせて把握すると安全です。

• 前面道路幅4m以上かを実測で確認する

• 接道長2m以上と道路種別の適合を証明書類で確認する

• 旗竿通路の幅・勾配・高低差で日常動線を評価する

境界や越境の有無を現地で確かめるコツ

境界や越境は購入後のトラブルの火種です。境界杭が欠損している、塀や樹木が微妙に越境している、私道負担の範囲が曖昧などは、のちのリフォームや売却に影響します。中古住宅の価値は建物だけでなく土地の法的安定性で決まるため、現地確認と書類照合をセットで行いましょう。越境がある場合は是正合意書や覚書で将来の工事・修繕時の取り扱いを明文化すると安心です。測量の年代が古い場合は確定測量を検討し、筆界未定なら売買条件に調整条項を入れてリスクを可視化します。買ってはいけない中古住宅と誤認しないためにも、客観的な証跡づくりが大切です。

• 境界杭の有無と地積測量図の数値を照合する

• 塀・樋・樹木・エアコン室外機の越境有無を写真記録する

• 私道の通行・掘削承諾書の原本確認を行う

地盤とハザードの見方で災害リスクを数値で把握

地盤やハザードは「なんとなく安全そう」では判断できません。液状化、洪水、土砂災害の各想定と標高差、地盤種別、道路より敷地が低いかなどを数値で確認し、必要なら地盤改良費の概算を資金計画に織り込みます。築年数が古い木造や軽量鉄骨では、耐震性能だけでなく地盤沈下や擁壁の健全性が生活と資産価値の両面を左右します。中古物件後悔の多くは「見えない土地リスク」の見落としです。戸建てだけでなく買ってはいけない中古マンションの議論でも、周辺の浸水常襲エリアか、造成台地の切土・盛土かが評価に影響します。以下の観点で定量チェックを進めるとブレにくい判断ができます。

短時間で見極めたい場合は、現地の高低差、側溝の水位痕跡、擁壁のクラックと排水の効き具合をまず目視し、その後にハザードマップと地盤調査書で裏取りすると精度が上がります。

構造と耐震で選別する中古住宅の合否ライン

旧耐震と新耐震と2000年基準の違いを実害で理解する

1971年以前・1981年の新耐震・2000年基準で耐震の思想は大きく変わります。旧耐震は中小地震での損傷制御が甘く、壁量不足や接合部の脆弱さから大地震での倒壊リスクが高いです。新耐震は「倒壊防止」を狙いますが、2000年基準では地盤調査の明確化や耐力壁バランス、接合金物の仕様が強化され、実害が減りました。買ってはいけない中古住宅とされやすいのは、旧耐震で補強計画が取りづらい建物です。特に増改築で筋交いが切られている、開口過多で壁量が不足、無筋基礎で揺れに弱いなどは要注意です。ホームインスペクションで壁量計算や接合部の確認を行い、必要に応じて耐震診断を実施すると安全性と費用の見通しが立ちます。

• ポイント

  • 壁量不足と偏心が大きい平面計画は居住継続性が低下します
  • 接合金物の未設置や劣化は補強コストが跳ね上がります
  • 無筋基礎や不同沈下は構造補修の難易度が高いです

基礎と金物と耐力壁の確認観点

基礎はコンクリートのひび割れ幅、ジャンカ、かぶり厚不足、アンカーボルト径とピッチ、無筋基礎の有無を確認します。不同沈下のサインとして建具の立て付け、床の水平、外周クラックの連続性を見ます。金物はホールダウン、羽子板、筋交いプレートの種類と締結状態、腐食や欠落の有無が焦点です。耐力壁は量と配置のバランス、開口部周りの補強、直交方向の確保が肝心です。中古物件後悔の多くは、見えない基礎・金物・耐力壁の劣化を見落としたケースです。買ってはいけない中古住宅と判断されるのは、基礎の連続的なせん断クラックやアンカー欠損、壁量が法的最低基準を満たさない状態が代表例です。専門のホームインスペクションで客観評価を取り、必要な改修範囲と費用の上限を把握しましょう。

短時間でも上の3点を押さえると、構造リスクの大半はふるい落とせます。

耐震等級と補強の実現性で総額を読む

購入後のリノベーションを見据えるなら、耐震等級の到達可能性と費用・工期・生活影響を同時に評価します。等級1は現行基準相当、等級2は学校などで採用される水準、等級3は最高等級で医療・防災拠点級に近い安心感があります。木造在来の既存建物で等級3を目指すには、基礎補強、壁量増強、接合金物の全面更新、屋根の軽量化などがセットになりがちです。工事は1～3カ月程度が目安で、住みながらの場合は粉じん・騒音・仮設で生活負担が大きくなります。中古物件やばいと感じたら、費用対効果が悪い構造条件で無理に上位等級を狙わず、耐震等級2＋劣化対策強化＋断熱改善の組み合わせで総合性能を底上げする選択も賢明です。買ってはいけない中古住宅を避ける要諦は、構造補強の実現性と総額を初期に見極めることです。

1. 現況診断を実施し、壁量・接合・基礎の弱点を把握する
2. 補強設計で等級の到達可否と必要工事を明確化する
3. 概算見積で費用帯と工期、居住中工事の可否を確認する
4. 断熱・設備の同時施工で将来コストと快適性を最適化する

劣化と不具合のチェックで隠れコストを炙り出す

外からわかる劣化の見どころ

外観チェックは費用インパクトが大きい順に見ると効率的です。まず屋根の状態を距離や角度を変えて確認します。色褪せや反り、瓦のずれ、スレートの割れは雨漏りの予兆です。外壁はチョーキングやひび、浮きがないかを見ます。特にモルタルやサイディングの目地の劣化は早期の再塗装や補修が必要になります。バルコニーの床や笠木、手すり接合部の錆や腐朽は浸水リスクが高い要注意ポイントです。擁壁は幅や高さ、控え壁の有無、排水口の機能、マップでの土砂災害警戒区域も合わせて確認します。再建築や増改築に影響するため、建築基準や接道状況の書類も照らし合わせ、構造と土地の両面でリスクを見極めると買ってはいけない中古住宅を避けやすくなります。

• 屋根・外壁・バルコニーは優先度高で順に確認します

• 擁壁のひび・傾き・排水不良は費用が大きくなりがちです

• 接道や再建築可否など法的制約も同時にチェックします

補修費が高額化しやすい部位から見ることで、隠れコストを早期に掴めます。

雨漏りとバルコニーとシーリングの劣化

雨漏りは建物性能の低下を一気に進めるため、痕跡の拾い漏れを防ぎます。軒天や外壁のシミ、外壁塗膜の膨れや割れ、バルコニー床防水のふくれは浸水のサインです。手すり根元や笠木の継ぎ目の腐朽や錆は雨の侵入経路になりやすく、放置すると下地の木部や鉄骨が劣化します。窓まわりや外壁目地のシーリング切れ、硬化、剥離があれば早期の打ち替えが必要です。室内側では天井やサッシまわりのシミ、クロスの波打ち、カビ臭を嗅覚でも確認します。赤外線サーモの結果と一致するかインスペクションで裏づけを取り、原因を屋根、外壁、配管のどこに切り分けるかが鍵です。原因特定と範囲の把握が見積精度を左右し、買ってはいけない中古住宅に共通する見逃しを避けられます。

症状と原因を対で押さえると修繕計画が立てやすくなります。

室内で発見できる不具合

室内は体感と計測を組み合わせると精度が上がります。床の傾きはビー玉での簡易確認だけでなく、レーザー水平器で勾配1/200超がないか測ると客観性が出ます。壁や天井のクラックは幅と進行性に注目し、構造クラックか仕上げのヘアラインかを見極めます。窓の結露は断熱・気密・換気の性能指標になり、サッシの世代やガラス仕様も同時に確認します。水回りは配管の漏れ跡、床の沈み、給湯器の年式、ブレーカー容量や分電盤の回路数など電気設備の更新必要性を整理します。築年数だけで判断せず、修繕履歴やホームインスペクションの報告で劣化の実態を可視化すると、中古物件後悔の主要因である予想外コストを回避できます。性能とコストのバランスを把握できれば、中古物件掘り出し物の見極めにもつながります。

1. 水平・傾き・たわみを計測し構造状態を推定します
2. 結露・カビ・臭いで断熱と換気性能を評価します
3. 配管・電気・給湯の更新年と費用を見積もります
4. 修繕履歴と報告書で事実ベースの判断にします

数値と記録で裏づけるほど、買ってはいけない中古住宅のリスクを避けられます。

シロアリ被害の初期兆候

シロアリは発見が早いほど被害と費用を抑えられます。まず基礎や土台、束柱まわりに土でできた線状の蟻道がないかを見ます。春～初夏の羽アリ痕や脱出口、サッシレールや畳まわりの粉状の落ち物もヒントです。床下材の軟化やドライバーで軽く当てた際の空洞音は内部食害を疑うサインで、浴室や勝手口など水分が溜まりやすい部位で重点確認します。ベタ基礎でも配管貫通部やクラックから侵入するため油断は禁物です。被害が局所か広範かで駆除と補修のコストが大きく変わります。防腐・防蟻処理の記録、施工会社、薬剤の種類と有効期間の書類確認まで行えば、築年数の古い木造でも判断精度が上がります。シロアリ兆候が複数重なる物件は、構造安全性と将来の資産価値を損ねやすく、買ってはいけない中古住宅に該当する可能性が高いです。

違法建築と既存不適格を見分けてローンと増改築の地雷を避ける

見えない違法を平面図と現況で突き合わせる

建物が合法かどうかは外観だけでは判断できません。ポイントは「公的な図面」と「現況」を突き合わせることです。まず建築確認済証や検査済証、確認申請図、平面図、配置図、求積図を収集し、面積や高さ、用途、位置を把握します。現地ではレーザー距離計や巻尺で外周寸法を測り、平面の寸法差を確認します。とくに建ぺい率や容積率は資産価値とローン審査に直結するため、違反が疑われる場合は金融機関が融資不可や評価減とすることがあります。無確認の増築や車庫埋め、バルコニー囲い、ロフトを居室転用したケースは違反になりやすいです。自治体の建築台帳や法務局の公図、道路種別の確認とあわせて、ホームインスペクションで構造や耐震の適合も確認し、買ってはいけない中古住宅の条件に該当しないかを冷静に見極めます。

• 建ぺい率・容積率の超過はローン審査で不利になりやすいです

• 検査済証が無い物件は違反是正や増改築不可の可能性が高いです

• 図面と現況の面積差は無確認増築のサインです

• 用途変更や居室化は採光・換気・天井高の基準違反に注意です

補足として、違反が疑われる場合は事前に役所相談と是正コストの概算を取り、購入判断の材料にするのが安全です。

テーブルの結果が複数該当するなら、価格調整だけでなく購入撤退も選択肢になります。

連棟や敷地内配管など後から発覚しやすい問題

連棟や配管の越境、共有物は売買後に発覚しやすく、売却やリフォーム、解体の自由度を大きく損ないます。連棟は壁式や耐力壁を共有していることがあり、単独解体不可や耐震補強の同意が必須になるケースがあります。敷地内配管や私設桝の共有、越境雨樋や軒、ブロック塀、擁壁の所有境界が曖昧だと、工事や売却時にトラブルが発生します。境界は測量図と現地鋲、塀の所有を突き合わせ、上下水やガスのルートは役所の台帳と宅内カメラ調査で把握します。買ってはいけない中古住宅の多くは権利関係やインフラの不明確さが根因です。事前に越境合意書や使用承諾書の有無を確認し、無い場合は引渡しまでに作成する条件を入れると安心です。リフォームやリノベーション計画を持つなら、既存不適格の是正可否と工事の同意取得コストを見積もりに含めておくべきです。

1. 権利関係の確認手順を明確化し、越境と共有の書面を収集します。
2. 配管・引込経路を台帳と現地で追跡し、更新や改修の可否を業者に確認します。
3. 連棟や長屋は構造図と耐力壁配置を把握し、解体や開口拡張の可否を設計者に照会します。
4. 単独解体不可や共有物の負担金がある場合は価格や工期に反映します。

書類と履歴で安心度を数値化する選び方

検査済証と図面と修繕履歴のそろい具合

買ってはいけない中古住宅を避ける第一歩は、書類と履歴の充実度を客観的に評価することです。ポイントは三つの柱での整合です。検査済証は建築基準適合の証拠になり、住宅ローン審査や将来の売却での査定に直結します。図面は確認済証の設計図、現況図、増改築の変更履歴の整合が重要で、違反や未申請の増改築があるとリフォーム申請や保険加入が難しくなります。修繕履歴は屋根、外壁、配管、耐震補強などの実施時期と工事内容が明示されているか確認します。書類が欠落している場合は、代替資料として固定資産課税台帳や完了検査時の写真、工事請負契約書、リフォーム見積書などで補完し、整合性をチェックします。以下の表で不足時の影響と代替策を整理します。住まいの価値と安全性を左右するため、整合性と再現性の高い記録を重視してください。

インスペクション報告書で確度を上げる

インスペクション報告書は、主観に流されがちな判断を数値と根拠で補強します。診断範囲は基礎や土台、外壁、屋根、小屋裏、床下、配管、給湯設備、雨漏り、シロアリ、傾き、断熱性能の観点でチェックされ、写真と劣化度の評価が添付されます。意思決定では、指摘事項を安全性、法令適合、居住性、資産性の四象限に分類し、耐震や雨漏りなど命に関わる項目を最優先で対応します。次に売却やリノベーション計画へ影響が大きい項目を検討します。買ってはいけない中古住宅と判断すべきサインは、基礎の大きなひび、不同沈下、構造部材の腐朽や白蟻被害、再建築不可の疑い、増改築の無申請が重複するケースです。意思決定は次の手順が有効です。

1. 報告書の指摘を四象限で優先度付けし、是正コストの概算を合算する
2. 耐震診断や追加調査が必要な箇所を期限付きで実施する
3. 価格交渉、引渡し前補修、購入見送りの三択で合理的に結論を出す

このプロセスにより、購入後の後悔や予期せぬコストの発生を抑え、建物性能と資産価値の両立を図れます。

中古住宅の築年数別の狙い目とリフォーム総額の考え方

築20年や築30年はやめたほうがいいのか

築20年や築30年で悩むときは、費用対効果と耐用年数で整理すると判断がぶれません。ポイントは、購入価格の割安感に惑わされず、取得費＋リフォーム総額＋維持費で10～15年の居住計画を満たせるかを冷静に試算することです。築20年前後は旧設備や断熱の弱さがネックですが、構造が健全なら性能向上リフォームで十分戦えます。築30年前後は耐震・配管・屋根外壁など基幹の改修必須になりやすく、安く買っても総額で新築準拠に近づくケースが目立ちます。つまり「買ってはいけない中古住宅」は築年数そのものではなく、基礎・構造・地盤・雨漏り履歴が弱い物件です。資産価値や売却のしやすさは立地が決めるため、駅距離や道路付け、再建築可否の確認を優先し、ホームインスペクションで劣化度を客観確認すると失敗を避けやすいです。

• 狙い目は構造健全で修繕履歴が明確な築15～25年

• 避けたいのは再建築不可や地盤沈下の兆候がある物件

• 費用対効果は総額と残存耐用年数のバランスで判断

リフォーム済みの見極めと追加費用の罠

見た目が新しいだけの「表層リフォーム」は要注意です。内装一新でも、構造・防水・配管・断熱が未手当なら、入居後に追加工事が連鎖して総額が膨らみます。見極めの核心は、耐震等級や金物補強の有無、屋根外壁の防水更新、床下の土台・シロアリ、給排水管の材質更新、電気容量です。販売図面に書かれた「リフォーム内容」は粒度がまちまちなので、工事項目・施工範囲・使用部材・保証を書類で確認し、可能なら開口検査で内部をチェックします。追加費用の想定は、築25～35年なら耐震補強・屋根外壁改修・配管総替えを前提に、100～400万円規模の上振れ余地をあらかじめ資金計画に組み込むのが安心です。価格だけで決めるより、性能改善後の光熱費と快適性まで含めて総合評価しましょう。

上の観点を整理し、見た目重視の物件は総額比較で必ず再計算するのが安全です。

断熱と設備更新で寿命を伸ばす投資判断

建物の寿命は構造体だけでなく、断熱・設備の刷新で実質的に延ばせます。おすすめは、優先順位をつけて段階的に投資する方法です。

1. 窓性能の底上げ：内窓や高性能サッシで体感温度と結露を大幅改善
2. 断熱の要所補強：天井・床の気流止め＋断熱厚増しを先行
3. 給湯器の高効率化：ランニングコストを毎月下げて回収
4. 配管の更新：漏水リスクを先消しし、床下開口時に同時施工
5. 換気の最適化：計画換気で湿気・カビを抑え内装耐久を向上

断熱改修は冷暖房費を下げるだけでなく、屋根外壁や内装の劣化進行を抑制し、将来の修繕コストを平準化します。給湯器や配管更新は故障リスクの山をならし、住まいの停止時間を減らします。結果として「買ってはいけない中古住宅」と言われがちな築30年前後でも、耐震＋防水＋断熱＋設備のセット更新ができていれば、資産価値と居住性能は実感できるレベルまで向上します。改修計画は現地診断に基づき、工事項目・金額・省エネ効果を一体で比較すると判断を誤りません。

掘り出し物の見つけ方とプロだけが知るチェック動線

内部ハーフスケルトンで化ける家の条件

内部を部分解体して骨格と配管を刷新できる家は、コストを抑えつつ性能向上を狙えます。鍵は三つです。まず構造は耐震の補強余地があることが前提で、木造在来や鉄骨などの構造線が素直だと間取り変更がしやすいです。次に設備は配管の更新性が重要で、床下や天井裏の余裕、高さ、点検口の有無が判断材料になります。最後に建物と土地の法的適合を確認し、再建築不可や建築基準の違反がないかをチェックします。買ってはいけない中古住宅に共通するのは、劣化の原因が構造や地盤に及んでいるケースです。内部の見た目よりも基礎や地盤、雨漏り、シロアリ、配管ルートの状態を優先して見極めると、掘り出し物へ育つ可能性を高められます。

• ポイントは耐震補強のしやすさと配管更新のしやすさです

• 床下点検性と天井懐の余裕は工事コストに直結します

• 違反建築や再建築不可は避けるのが安全策です

補修可能な劣化は武器になりますが、構造や地盤の問題は費用が膨らみやすいです。リフォーム前提の計画と合わせて検討すると効果的です。

金の卵を見極める三つの条件

掘り出し物か、やばい物件かは初期の動線づくりで明確になります。最初に敷地と道路の関係を押さえ、接道や駐車の可否、日当たりをチェックします。次に構造の素直さを確認し、耐震等級相当の補強計画が描けるか、柱梁の通りやスパンが整っているかを見ます。最後に書類をそろえ、確認申請図、検査済証、登記、測量図、修繕履歴を揃えて合理的に判断します。中古物件後悔の多くは、書類や現場検査の不足が原因です。中古住宅築年数狙い目の判断では、築20年前後で構造健全かつ配管更新で性能向上できる物件が候補になります。逆に中古住宅築30年後悔の声が目立つのは、配管総入れ替えと耐震補強が重なりコスト超過したケースです。

数字で把握すると判断が早くなります。次の段階は現場の温湿度や含水率など客観データで裏取りすることです。

• 形の良い敷地と素直な構造と書類完備の三拍子が最優先です

• 中古物件掘り出し物は配管と耐震の更新で費用対効果が高い傾向です

• 中古物件買って大失敗知恵袋の典型は再建築不可や境界未確定です

• 中古マンション買うなら築何年も参考に、戸建は配管更新性をより重視します

以下の手順でチェック動線を組むと、買ってはいけない中古住宅を避けつつ「中古物件買ってよかった」へ近づけます。

1. 現地で接道、騒音、日当たり、近隣の管理状態を確認します
2. 基礎、床下、屋根、外壁、雨樋の損傷と雨水の排水計画を見ます
3. 室内で傾き、建具の建付け、漏水痕、結露、断熱の弱点を確認します
4. 配管ルート、分電盤容量、ガス種別、給排水勾配を把握します
5. 書類を突き合わせ、法適合と過去の工事内容を検査します

この動線なら、後から判明しがちなリスクを前倒しで摘み取れます。購入前のホームインスペクションも併用すると安心です。

よくある質問で不安を解消してから内覧へ

築年数は何年が狙い目かという疑問に答える

中古住宅は築年数だけでなく、構造の状態や耐震基準、リフォーム履歴で価値が大きく変わります。狙い目は、新耐震基準以降でメンテ履歴が明確、かつ価格と補強コストの合計が妥当な帯です。一般に築10〜25年は、初期コストを抑えつつ断熱や設備更新の余地があり、資産と住み心地のバランスが良好です。築30年前後は「安いが補修費が嵩む」傾向で、耐震補強や配管交換の前提で総額比較が必須になります。築5〜10年は価格が高止まりしやすいので、新築との差額に見合うかを冷静に比較してください。買ってはいけない中古住宅に近い条件は、安さの裏に劣化や法的リスクが潜むケースが多いため、価格だけで判断しないことが重要です。

• ポイント

  • 新耐震基準（1981年以降確認）かを優先
  • 修繕・点検記録の有無で劣化リスクを見極め
  • 価格＋補強費＋今後10年の修繕費で総額比較

（補足）築年数は“価値の目安”であり、状態と履歴の確認が本質です。

どんな中古住宅は買わない方がいいのかを整理

買ってはいけない中古住宅に該当するかは、立地と法規と構造の「合否ライン」で素早く判定できます。立地は地震や水害のハザード、周辺の空き家状況、前面道路の使い勝手を確認します。法規は接道と用途制限、再建築の可否が最重要で、ここを外すとリフォームや売却で不利になります。構造は基礎のひび、傾き、雨漏り跡やシロアリ、屋根・外壁・配管の劣化をチェックし、必要ならホームインスペクションを入れます。特に築20〜30年でメンテ履歴が乏しい物件は、耐震等級の不足や補強コストの大きさがネックになりやすいです。中古マンションの場合も、配管更新履歴と大規模修繕の計画・積立金を重視してください。以下の表で合否ラインを整理します。

• 注意すべき特徴

  • 接道義務未達や再建築不可は原則回避
  • 耐震不足の木造は補強費も含め総額で判断
  • 境界未確定や越境はトラブル化しやすい

（補足）迷ったら第三者の住宅診断で客観確認を取り、総額と将来の売却可能性まで含めて判断します。